ИННОКО

RU: +7 (499) 677-49-75

Загородный минимализм

Августовский скачок валют, не оказавший заметного влияния на рынок городского жилья, в элитном загородном сегменте произвел эффект разорвавшейся бомбы. Долларовые цены на некоторые объекты вторичного рынка даже по отношению к началу нынешнего лета упали вдвое, а девелоперы стали открыто объявлять о тех скидках, которые раньше становились известны только в процессе индивидуальных переговоров. В более низких ценовых сегментах ситуация спокойнее, но и там в августе отмечали рост покупательского интереса к проектам.

Таунхаусы

Для тех, кто хранит сбережения в иностранной валюте, нынешний август оказался весьма соблазнительным: после резкого подъема курса загородные дома, цены на которые номинированы в рублях, в очередной раз стали доступнее. Что же касается продавцов, которые еще держат долларовые прайс-листы, то им пришлось либо временно снимать объекты с продажи, либо снижаться в цене, причем существенно. "Цены некоторых сделок вторичного рынка в долларах упали до 50-60% по сравнению еще с началом лета",-- утверждает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Больше всего, как обычно, пострадал верхний ценовой сегмент, продолжает эксперт. Домовладения, выставленные по $20 млн, находили своего покупателя по цене $11-12 млн. Но объекты по $2,5-3 млн в стоимости потеряли гораздо меньше -- около 20%. Однако нижняя планка совершенно очевидно снова отодвинулась вниз.

Минимальная стоимость элитного коттеджа на начало сентября на первичном рынке, по данным Welhome, составляла 35 млн руб. ($516 530). Самый бюджетный вариант покупки таунхауса предлагали за 42 млн руб. ($627 тыс.), а самый дешевый участок без подряда -- 1,34 млн руб. ($20 тыс.) за сотку.

В Penny Lane Realty подсчитали сделки: весной в элитном сегменте было заключено 279 сделок на общую сумму 19 млрд руб. Из них 210 прошли на первичном рынке и 69 -- на вторичном. "Летом наблюдалось незначительное снижение, а именно 245 сделок на 18 млрд руб.,-- рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Сергей Колосницын.-- Из них на первичном рынке -- 156, а на вторичном -- 89".
Если же говорить о рынке недвижимости бизнес-класса, то он в целом, особенно Новая Рига, постепенно переходит полностью в рублевую зону и фактически торгуется по старым рублевым ценам.

Покупатели же, конечно, не особенно интересуются тем, о чем думают продавцы. Их вдохновляет одно: скидки -- чем больше, тем лучше. И как раз сейчас больше -- вполне реально. На фоне финансового кризиса и проводимых застройщиками акций и скидок наблюдается смещение спроса в так называемый более привлекательный бюджет, который стартует от $700 тыс. Годом ранее нижняя планка начиналась от $1 млн.

Само собой, предложениями, выставленными по акционным ценам, покупатель интересуется в первую очередь. Поэтому на данный момент наибольшим вниманием на первичном рынке пользуются полностью построенные дома и таунхаусы без отделки, на которые заранее объявлена скидка -- как правило, цена оказывается на 15-25% ниже своих рыночных аналогов, если речь идет о самых ликвидных объектах, а на отдельные лоты дисконт достигает 30-50%. Но зато, по сравнению с весной за три летних месяца спрос вырос на 35%.

Другую тенденцию в поведении покупателей замечает Илья Менжунов. "Сегодня для покупки коттеджа клиенты чаще используют средства, полученные от продажи городских квартир,-- рассказывает эксперт.-- Раньше такую тенденцию мы не наблюдали: все же загородный дом приобретался в качестве дополнительного жилья". Причиной нового явления он считает стремление человека, приобретающего недвижимость, оптимизировать расходы на ее содержание, в том числе за счет продажи актива, в котором нет острой необходимости.

В комфорт-классе наблюдается примерно то же самое. Если до кризиса 2008 года 90% загородных объектов приобретались как недвижимость для дачного отдыха, то сейчас, согласно опросу клиентов, который провели в "Региондевелопменте", 71% покупателей приобретают загородный дом для постоянного проживания. "Экономические потрясения последних пяти месяцев отрезвляют и покупателей, и девелоперов",-- рассуждает генеральный директор компании Ольга Вальчук. Она уверена, что вслед за очередным кризисом придет европейское понимание стоимости денег, земли, а заодно и налогов на нее, основанных не на инвентаризационной стоимости, как раньше, а на кадастровой оценке. "Все это нам предстоит ощутить с весны 2016 года, которую уже назвали "страшной"",-- напоминает эксперт.

В дальнейшем участники загородного рынка ожидают, во-первых, всплеск спроса, если доллар будет стоить 70 руб. и выше. Но даже если валюты будут вести себя спокойно, осень будет активной. Она обосновывает это тем, что многим собственникам сейчас срочно нужны деньги: одним -- для поддержания бизнеса, другим -- для раздачи накопившихся долгов, а некоторые просто собираются покинуть страну. "Поэтому появляются интересные объекты существенно ниже рынка, который и так здорово просел",-- отмечает эксперт, добавляя, что на такие объекты есть всегда устойчивый спрос со стороны инвесторов и долго эти дома и участки на рынке не задерживаются.

Загородные застройщики, скорее всего, придут к тому, чтобы субсидировать часть ставки по ипотечным кредитам. Допустим, покупателю дают ипотеку под 12% в год, а застройщик из этих 12% будет готов оплатить, взять на себя за счет прибыли, скажем, 2%, и, таким образом, ипотека будет стоить потребителю всего 10%.

Наконец, тренд снижения площадей домовладений и участков продолжает усиливаться, считают эксперты. Метражи будут уменьшаться до минимально допустимого уровня комфортности. Покупатель постепенно привыкает к мысли о том, что дом и участок могут и не быть большими. Надел в 6-8 соток не является признаком бедности или особой скупости,,а наоборот, показывает трезвый подход к тому, чем мы можем владеть комфортно, а что превратит нас в рабов налоговых органов. Похоже, загородный образ жизни все больше стремится к минимализму.